1.Proszę powiedzieć kilka słów czym się Pani firma zajmuje?

Home Expert zajmuje się kompleksową obsługą transakcji sprzedaży i wynajmu nieruchomości. Zgłaszają się do nas klienci, którzy chcą z naszą pomocą sprzedać lub wynająć mieszkanie, dom, lokal, działkę. Wtedy przygotowujemy profesjonalną ofertę, rozpoczynamy proces promowania jej i po znalezieniu klienta na zakup realizujemy poszczególne etapy do sfinalizowania transakcji. Doradzamy klientom na każdym etapie transakcji, od ustalania ceny nieruchomości do przekazania lokalu nowemu właścicielowi czy najemcy, a w razie potrzeby doradzamy również po transakcji, negocjujemy warunki umów, sporządzamy przedwstępne umowy cywilnoprawne, najmu. Poszukujemy na zlecenie klientów nieruchomości do zakupu lub najmu, weryfikujemy stan prawny, przygotowujemy dokumenty do transakcji, zapewniamy klientom wszelkie warunki aby proces sprzedaży przebiegał sprawnie i bezpiecznie tzn. nowy właściciel otrzymał lokal a dotychczasowy zapłatę i co bardzo ważne - bierzemy odpowiedzialność za bezpieczeństwo transakcji. Z naszych usług korzystają osoby indywidualne, czasem raz w życiu, czasem wracają, firmy poszukujące siedzib, deweloperzy, którzy poszukują działek pod budowę, czy zlecają nam sprzedaż swoich inwestycji, mamy też współpracujących klientów, którzy zlecają nam stałe zakupy inwestycyjne, dla których poszukujemy nieruchomości do zakupu, a następnie je wynajmujemy. Najczęściej są to osoby, które nie mają czasu na własne poszukiwania, tak samo jak prowadzenie księgowości, obcinanie włosów, czy naprawę samochodu zlecają osobom, które mają odpowiednie kwalifikacje i przygotowanie, tak samo nam zlecają profesjonalne wykonanie usługi przeprowadzenia transakcji sprzedaży czy wynajmu. Często obsługujemy bardzo skomplikowane transakcje pod kątem prawnym, gdzie proces sprzedaży od umowy przedwstępnej do końcowej trwa kilka miesięcy i wymaga wielu czynności dla spełnienia warunków bezpiecznej sprzedaży. Nasi klienci obsługiwani są kompleksowo, mogą z naszą pomocą uzyskać kredyt, zrobić kosztorys remontu, wykończyć, wyremontować mieszkanie, również je ubezpieczyć. Współpracujemy od wielu lat z kancelariami notarialnymi, gdzie dla naszych klientów możemy uzyskać bardzo atrakcyjne taksy. Działamy w Krakowie, ale obsługujemy nie tylko Kraków, również sąsiadujące Gminy, zdarza się na zlecenie naszych klientów obsługiwać nieruchomości znacznie oddalone od Krakowa.

2.Jaka jest obecnie sytuacja na rynku nieruchomości. Mamy rynek sprzedającego czy kupującego?

Rynek nieruchomości jest bardzo dynamiczny, my pracując na co dzień z klientami mamy możliwość obserwowania tych zmian jako pierwsi. Od 2008r do tego momentu ceny w Krakowie cały czas spadały, był bardzo duży wybór mieszkań zarówno na rynku pierwotnym jak i wtórnym, developerzy budowali na potęgę, Rząd dopłatami do kredytów wspomagał sprzedaż mieszkań z rynku pierwotnego ale też nakreślał progi cenowe, bardzo niskie, które stawały się z kolei wyznacznikiem cen mieszkań z rynku wtórnego. Proces decyzyjny klientów popytowych rozciągał się w czasie w oczekiwaniu na dalsze spadki cen. Część właścicieli planujących sprzedaż wycofywała się z tej decyzji, woląc wynająć niż sprzedawać poniżej swoich oczekiwań cenowych. W tym momencie mamy punkt zwrotny, ceny przestały spadać, coraz więcej osób poszukujących zdecydowało, że to jest właściwy moment na zakup, zaczęła spadać podaż zarówno na rynku pierwotnym jak i wtórnym, w związku ze spadkiem oprocentowania lokat w bankach część osób wycofała swoje swoje oszczędności woląc inwestować w zakup nieruchomości. W tym momencie zaczynamy zauważać pewne symptomy powrotu „rynku sprzedającego”. Właściciele nie są już skłonni do dużych negocjacji, stąd w aktach notarialnych obserwujemy wzrost cen, właściciele nie obawiają się już dalszych spadków cen, oferta mieszkań z rynku pierwotnego jest coraz bardziej uboga, klient popytowy ma coraz mniejszy wybór, w sytuacji znalezienia odpowiedniego mieszkania szybciej podejmuje decyzję o zakupie. Nie jestem pewna czy ceny będą rosły, na razie wzrost cen wynika z mniejszych negocjacji i różnic pomiędzy cenami ofertowymi a transakcyjnymi, pewne jest to, że najniższy poziom mamy już za sobą.

 3.Jakie jest obecnie zapotrzebowanie na nieruchomości, czego poszukują klienci przychodzący do biura?

Od wielu lat niezmiennie największym zainteresowaniem klientów cieszą się kawalerki i małe mieszkania dwupokojowe, udział tego typu transakcji w sprzedaży wszystkich nieruchomości jest największy. Takie mieszkania kupują klienci dla dzieci studiujących w Krakowie, osoby, które chcą zainwestować w mieszkanie pod wynajem, ale również na własne potrzeby mieszkaniowe. W związku z tym spora część developerów w ostatnich latach budowała dużo takich mieszkań, co spowodowało, że coraz częściej osoby poszukujące 3, 4 czy 5 pokoi mają kłopot ze znalezieniem odpowiedniej oferty. Zauważamy coraz większe zainteresowanie mieszkaniami w kamienicach. Najlepiej sprzedają się mieszkania w kamienicach, w których został przeprowadzony gruntowny remont, instalacji, dachu, elewacji, klatki schodowej, dlatego też poszukiwane są całe kamienice do sprzedaży, które następnie inwestor remontuje i sprzedaje w nich mieszkania. Sporym zainteresowaniem cieszą się też niewielkie działki w Krakowie, pod budownictwo wielorodzinne, chętnymi klientami do zakupu są nie tylko developerzy, ale również inwestorzy indywidualni.

#NOWA-STRONA#

4. Na jakie domy jest obecnie największy popyt?

W tym momencie klienci najchętniej kupują domy małe, o powierzchni 120-200m2, nowe, wolnostojące, położone na działce max. 10ar, na obrzeżach miasta. W samym Krakowie jest bardzo mało ofert domów do sprzedaży, a często jeśli już są w jakiejś ciekawej lokalizacji, to zazwyczaj w bardzo złym stanie technicznym, wymagające sporych nakładów finansowych. Ceny działek, na których te domy stoją są bardzo wysokie, więc oferta jest droga, choć dla kupującego to dopiero początek wydatków. Dlatego też domy tego typu przyciągają inwestorów, developerów, dla których cenniejsza jest sama działka i jej możliwości inwestycyjne niż dom, który na niej stoi. Zdarza się, że po wyburzeniu domu na takiej działce może powstać budynek wielorodzinny z mieszkaniami, dlatego dla inwestora zakup takiego domu jest opłacalny a dla rodziny chcącej zamieszkać już nie. Często jednak zdarza się, że ze względu na plan zagospodarowania przestrzennego lub otoczenie działki nie ma możliwości wybudowania na niej budynku wielorodzinnego. Wtedy bardzo często inwestorzy przygotowują projekt domu jednorodzinnego i budują domy jednorodzinne, dwu- lub wielolokalowe, sprzedając następnie bliźniaki, segmenty lub nawet kilka mieszkań w jednym takim budynku.

5.Jakie domy dominują w ofercie komercyjnych deweloperów?

Największą cześć ofert domów na rynku pierwotnym stanowią domy w stanie developerskim, w zabudowie szeregowej, bliźniaczej, wolnostojącej. Developerzy prześcigają się w pomysłach. Np. można spotkać oferty gdzie w ramach jednego projektu domu można do wyboru kupić cały wolnostojący dom, jego połowę, lub jedno mieszkanie np. z czterech, dużym zainteresowaniem cieszyło się swojego czasu osiedle domów poza Krakowem, sprzedawane przez jednego z developerów w ten sposób, że klient oglądał pustą działkę i miał do wyboru kilka projektów domów do wybudowania na niej, kupował gotowy dom, developer go budował z określonym czasie, ale klient mógł wybrać dopasowany do siebie projekt i zlecać indywidualne zmiany w czasie budowy.

6.Jak kształtują się ceny? Klienci mogą się spodziewać wzrostu, spadku, czy może stabilizacji cen w najbliższym czasie?

Ceny domów na rynku nieruchomości spadały w ostatnich latach tak samo jak ceny mieszkań, trudno powiedzieć czy będą rosły, myślę, że się ustabilizowały i ten poziom będzie się utrzymywał. Bardziej spodziewam się wzrostu cen na rynku mieszkań.

7.Jakich programów (układu i funkcji pomieszczeń) klienci poszukują?

Optymalny dom dla rodziny to dom parterowy z użytkowym poddaszem, na parterze klienci chcą najczęściej mieć salon z wyjściem na ogród, kuchnię, ubikację dla gości i jeden dodatkowy pokój, pełniący funkcję gabinetu do pracy, lub sypialni dla gości. Na poddaszu pożądane są 3 sypialnie, łazienka z ubikacją, garderoba. Najczęściej klienci chcą mieć garaż dwustanowiskowy w bryle budynku. Najlepsza oferta to taka, gdzie ogród jest za domem w ekspozycji południowej a przód domu jest od ulicy, od strony północnej. Coraz więcej młodych ludzi sięga po nowoczesne projekty domów, proste bryły, płaskie dachy, energooszczędne budynki.

8. Na koniec proszę o kilka rad dla inwestorów planujących kupno mieszkania lub domu przez pośrednika nieruchomości, na co powinny zwrócić uwagę?

Zakup nieruchomości z pośrednikiem to przede wszystkim oszczędność czasu, wygoda i bezpieczeństwo. Jeśli chodzi o zakup domu, czy działki pod dom nie każdy zdaje sobie sprawę z zagrożeń. Piękne otoczenie domu nie zawsze oznacza, że takie pozostanie, trzeba sprawdzić jakie przeznaczenie ma działka i działki pobliskie w długoterminowej polityce przestrzennej gminy, czy np. w przyszłości nie ma planów budowy na sąsiedniej działce wysypiska śmieci, czy autostrady. W przypadku nowowybudowanego domu trzeba sprawdzić czy był budowany zgodnie z projektem i czy ma wszelkie niezbędne decyzje administracyjne. Przy obsłudze transakcji sprawdzamy rzeczy nawet najbardziej oczywiste, np. jeśli klient dojeżdża do domu, który chce kupić asfaltową drogą, nie jest dla nas pewne, dopóki tego nie sprawdzimy, że nie jest to droga prywatna należąca do kogoś innego. W przypadku mieszkań również mogą zdarzyć się najróżniejsze sytuacje, np. może mieć prawo do dożywotniego zamieszkiwania w lokalu jakaś osoba, właściciel może pozbywać się nieruchomości w ucieczce przed wierzycielami, co kiedyś może skutkować unieważnieniem jego umowy sprzedaży, są zameldowane w mieszkaniu osoby, o czym nawet właściciel czasem nie wie., mieszkanie może być obciążone hipoteką, egzekucją komorniczą. Jest mnóstwo zagrożeń, większość z tych sytuacji jest jednak do rozwiązania, wystarczy o nich wiedzieć i znaleźć rozwiązanie. Czasem trwa to krócej, czasem dłużej, ale nie ma sytuacji bez wyjścia, najważniejsze jest to, żeby rozwiązaniem takich spraw zajęła się osoba, która ma odpowiednie kompetencje i wiedzę.