FINANSOWANIE INWESTYCJI
Kredyt hipoteczny to najpopularniejszy sposób finansowania zakupu nieruchomości. Bank pożycza nam pieniądze na określonych warunkach, najczęściej na kilkanaście lub kilkadziesiąt lat, a do czasu spłaty kredytu na nieruchomości zostaje ustanowiona hipoteka, a potem nieruchomość zostaje zwolniona z obciążeń. W ten sposób sfinansować można cały proces inwestycji, choć lepiej mieć już kupiony projekt domu, pozwolenie na budowę i innego konieczne dokumenty. Właściwa nazwa tego kredytu to budowlano – hipoteczny, bo jest on połączeniem dwóch różnych sposobów finansowania inwestycji. Najpierw, na etapie budowy, jest to kredyt budowlany, a kiedy nieruchomość zostaje oddana do użytku, przekształca się w kredyt hipoteczny. Na obu etapach bank stosuje różne warunki i zabezpieczenia, choć tak naprawdę chodzi o jeden i ten sam kredyt.
Część budowlana kredytu
To pierwszy etap inwestycji, okres, kiedy kredytobiorca prowadzi prace budowlane. Spłaca się wówczas tylko odsetki, ale należy dokładnie określić harmonogram prac i od realizacji jego poszczególnych etapów banki uzależniają wypłatę kolejnych transzy kredytu. Zdarza się, że bankowcy kontrolują postępy robót – na przykład czy inwestor rzeczywiście zakończył stan surowy zamknięty, tak jak deklaruje. Niekiedy za wizytę na placu budowy urzędnika bankowego trzeba zapłacić – warto o to zapytać, zaciągając kredyt. Budowa nie może trwać w nieskończoność, najczęściej banki ustalają, opierając się na harmonogramie prac, że inwestycja będzie trwać na przykład rok albo dwa lata. Przekroczenie tego terminu może oznaczać kłopoty, dlatego lepiej ostrożnie szacować swoje możliwości a idealnym rozwiązaniem jest sporządzenie harmonogramu prac w konsultacji ze specjalistą budowlanym – na przykład kierownikiem robót, który będzie prowadził naszą budowę. Na tym etapie kredytu bank zabezpiecza się, wymagając zawarcia przez inwestora umowy ubezpieczeniowej na wypadek ciężkiej choroby, śmierci czy niezdolności do pracy. Możliwe jest też wymaganie cesji z ubezpieczenia nieruchomości od ognia i zdarzeń losowych. Warto o to dokładnie zapytać, zaciągając kredyt.
Część hipoteczna kredytu
Po zakończeniu budowy inwestor zaczyna spłacać część hipoteczną kredytu. W praktyce – niewielkie dotąd raty (spłacamy tylko odsetki od kredytu) zmieniają się w solidne, poważne raty, bo dochodzi kapitał. Wtedy bank zabezpiecza swoje interesy, wymagając wpisania do księgi wieczystej domu hipoteki na jego rzecz. Czasem na taki wpis czeka się kilka miesięcy ( w miastach, gdzie powstaje sporo nowych inwestycji). Wtedy bank podnosi nam prowizję od kredytu, na przykład o jeden procent, co skutkuje wyższymi ratami. Jeśli na przykład rozmyślimy się i zechcemy sprzedać nieruchomość obciążoną hipoteką na rzecz banku, nie jest to żaden kłopot. Bierzemy z banku zaświadczenie o wysokości kredytu i u notariusza spisujemy umowę przedwstępną z kupującym. Nabywca wpłaca do banku konieczną sumę, bank odblokowuje hipotekę i transakcję można dokończyć.
Robert Rusek