Stworzyliśmy ten poradnik, aby pomóc Państwu w przejściu przez wszystkie formalno-prawne etapy, począwszy od zakupu działki, aż po oddanie budynku do użytku. Dołożyliśmy wszelkich starań, aby był on kompletny, aktualny i wyczerpująco odpowiadał na wszelkie pytania i wątpliwości.
Niektóre gminy mają opracowany tzw. Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) określający przeznaczenie gruntów. Planując zatem zakup działki pod budowę domu koniecznie należy zapoznać się z informacjami zawartymi w MPZP. Jeżeli gmina nie opracowała MPZP, korzystnym jest wystąpienie do Wójta, Burmistrza lub Prezydenta Miasta (przed zakupem działki) o wydanie decyzji o warunkach zabudowy (można to zrobić nie będąc właścicielem gruntu).
Jeżeli gmina opracowała miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP), wówczas w Wydziale Architektury Urzędu Gminy należy złożyć wniosek o aktualny wypis z MPZP. Określa on wymogi, które należy spełnić, aby uzyskać pozwolenie na budowę.
Formularze wniosków dostępne są w Urzędzie Gminy.
Do wniosku o WZ należy dołączyć:
Decyzja WZ określa warunki, jakie ma spełniać budynek, sposób dostawy mediów, rodzaje przyłączy i inne.
Przed podjęciem ostatecznej decyzji należy przeanalizować szereg czynników. Ważne jest to, czy działka jest zlokalizowana w interesującym miejscu, jaka jest jej cena i wielkość, czy można do niej bez przeszkód dojechać, czy znajduje się ona na terenie uzbrojonym itp.
Działka uzbrojona jest co prawda droższa, ale dzięki temu, że media (gaz, woda, prąd, telefon, czasem ciepłociąg) znajdują się na niej lub w jej bliskim sąsiedztwie, oszczędzą Państwo w późniejszych etapach zarówno czas i pieniądze. Informacje dotyczące uzbrojenia działki otrzymać można w Urzędzie Gminy oraz u dysponentów mediów, czyli w zakładzie energetycznym, gazowym i wodociągowym. W Starostwie dostępne są mapy zasadnicze, na których zlokalizowane będą przebiegi wspomnianego uzbrojenia.
Przed zakupem działki warto także zapoznać się z informacjami dotyczącymi terenu, na którym się ona znajduje a zwłaszcza czy jest to działka budowlana. Informacje te otrzymuje się w Urzędzie Miasta lub Gminy właściwym dla miejsca położenia upatrzonej działki.
Kolejnym krokiem jest sprawdzenie ksiąg wieczystych, w których zawarte są informacje dotyczące działki, np. jej dokładna powierzchnia, obecny właściciel, obciążenia hipoteką itp. W celu uzyskania informacji, należy udać się do Sądu Rejonowego właściwego dla miejsca położenia działki.
Księgi wieczyste są dokumentem publicznym i każdy może je sprawdzić. Wystarczy tylko znać numer ewidencyjny działki. Otrzymać go można od właściciela lub ewidencji gruntów i budynków Wydziału Geodezji. Wgląd do ksiąg jest darmowy, wypis - płatny
Równie ważnym elementem jest sprawdzenie rodzaju gruntów oraz poziomu wód gruntowych jakie znajdują się w analizowanym obszarze. Można zlecić wykonanie wstępnych badań geotechnicznych podłoża gruntowego (lub poprosić o nie właściciela). Innym rozwiązaniem jest uzyskanie dostępu do istniejących map geologicznych.
Na rynku jest dostępna bardzo duża liczba gotowych projektów domów. Biuro architektoniczne KB Projekt oferuje ponad 1000 projektów typowych. Są to zarówno domy małe jak i duże, wille, rezydencje, budynki w stylu tradycyjnym, podhalańskim, nowoczesnym itd. Ta różnorodność daje pewność, że każdy znajdzie coś dla siebie.
Każdy projekt posiada swoje lustrzane odbicie, co pozwala na dostosowanie domu do kształtu działki, czy też wybranie wersji z bardziej odpowiadającym Inwestorowi układem pomieszczeń. Większość domów zaprojektowano w technologii tradycyjnej (stropy żelbetowe, ściany murowane i ocieplone).
Wybierając projekt domu, należy sprawdzić czy zmieści się on na działce.
Odległość budynku od granicy działki budowlanej to:
Po wyborze gotowego projektu domu autorstwa biura KB Projekt można zamówić go telefonicznie, faksem, przez internet lub u przedstawicieli na terenie całego kraju. Zostanie on dostarczony za zaliczeniem pocztowym, bez obciążania inwestora kosztami przesyłki. Oznacza to, że płaci się wyłącznie za projekt i dopiero przy odbiorze.
Jeśli jednak dysponują Państwo nietypową działką lub mają sprecyzowany pomysł na wymarzony dom, z pomocą przychodzi możliwość zamówienia projektu indywidualnego. Zespół architektów KB Projekt ustala z Inwestorem wszystkie szczegóły, jego wizję domu, wszelkie wymagania jakie ma spełnić budynek i przygotowują koncepcję projektową, która po zatwierdzeniu lub ewentualnych dalszych korektach kierowana jest do kolejnego etapu - wykonania kompletnej dokumentacji projektowej.
Zakupiony projekt domu przekazany zostanie w czterech egzemplarzach, składających się z dokumentacji architektonicznej, konstrukcyjnej i instalacyjnej. Ponadto, do każdego projektu zakupionego w KB Projekt bezpłatnie dołączony jest również katalog projektów małej architektury, a także zestawienie materiałów, pomocne w obliczeniu dokładnych kosztów budowy.
Dokumentacja architektoniczna zawiera:
Projekt konstrukcji podaje zastosowane normy, dane techniczne materiałów budowlanych, obliczenia statyczne oraz zawiera rysunki podstawowych elementów konstrukcyjnych.
Dokumentacja instalacji zawiera opisy:
W opisach projektów znaleźć można różne rodzaje powierzchni domów. Ponieważ warto wiedzieć co one oznaczają, podajemy ich definicje:
powierzchnia zabudowy jest to powierzchnia działki zajęta przez budynek w stanie wykończonym, nie wlicza się w nią powierzchni elementów drugorzędnych, jak np. schodów,
powierzchnia użytkowa jest to suma powierzchni wszystkich kondygnacji w obrysie wewnętrznym ścian; nie wlicza się do niej powierzchni niższych niż 1,4 m,
powierzchnia mieszkalna to powierzchnia użytkowa pomniejszona o powierzchnie garażu, kotłowni, piwnic i strychu
kubatura jest to objętość budynku liczona w obrysie zewnętrznym ścian. Wlicza się do niej także poddasze, balkony i tarasy, nie wlicza natomiast ław fundamentowych, schodów zewnętrznych oraz kominów ponad płaszczyzną dachu.
Każdy gotowy projekt domu należy zaadaptować do warunków gruntowych i lokalizacyjnych działki. Adaptacja to dostosowanie projektu do istniejących w danym terenie warunków, ustaleń określonych w decyzji o WZ lub w MPZP i wymagań inwestora, oraz wykonanie projektu zagospodarowania działki, czyli naniesienie projektowanego budynku i przyłączy instalacyjnych wraz z bilansem terenu na aktualną mapę sytuacyjno-wysokościową. Wykonać ją musi uprawniony do tego architekt. Ewentualne zmiany nanoszone na projekcie wymagają zgody biura projektowego, w którym dokonaliście Państwo zakupu projektu. Biuro Architektoniczne KB Projekt standardowo załącza do wszystkich projektów domów zgodę na wszelkie zmiany, pod warunkiem oczywiście, że wykona je osoba do tego uprawniona.
Ważne! Jeżeli działka znajduje się na terenach, dla których MPZP określa jedynie ogólne przeznaczenie gruntu jako rolnego bez zakazu budowy, należy wystąpić do Starostwa z wnioskiem o wyłączenie gruntów z produkcji rolnej.
Do wniosku załączyć należy *:
Po zgromadzeniu niezbędnych dokumentów można wystąpić do Starostwa Powiatowego z wnioskiem o wydanie pozwolenia na budowę lub zgłoszenie robót budowlanych. Zgodnie z najnowszymi przepisami pozwolenia na budowę nie wymaga budowa wolno stojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane.
Warto również nadmienić, że jeśli w budynku projektowany jest gaz to należy przejść procedurę pozwolenia na budowę.
Jeśli te warunki są spełnione to Inwestor decyduje czy chce złożyć wniosek o zgłoszenie robót budowlanych czy też iść dotychczasową ścieżką i uzyskać pozwolenie na budowę.
Do wniosku o pozwolenie na budowę załączyć należy:
* ostateczna lista niezbędnych dokumentów może się nieznacznie różnić w zależności od wymagań poszczególnych urzędów, tak więc najlepiej jest skonsultować to już we właściwym dla nas Starostwie.
W terminie 65 dni Starostwo musi wydać decyzję w sprawie zatwierdzenia projektu domu i udzielenia pozwolenia na budowę. Po wydaniu decyzji należy jeszcze poczekać 14 dni na jej uprawomocnienie. Od decyzji odmownej służy odwołanie do wojewody w terminie 14 dni od daty otrzymania decyzji.
Pamiętajmy, że pozwolenie na budowę jest ważne przez trzy lata. Jeżeli w tym czasie budowa nie zostanie rozpoczęta lub prace zostaną przerwane na czas dłuższy niż trzy lata, należy ponownie wystąpić o pozwolenie na budowę.
Prace budowlane można rozpocząć po uprawomocnieniu się decyzji o pozwoleniu na budowę, a więc po terminie 14 dni od momentu dostarczenia decyzji wszystkim stronom - pod warunkiem, że nie skorzystają one z prawa odwołania się od jej rozstrzygnięć. Stronami postępowania w tym przypadku nie są wszyscy właściciele działek sąsiednich, a jedynie właściciele działek, w których może nastąpić ograniczenie w zabudowie lub korzystaniu z nieruchomości. Ponieważ okres 14 dni jest liczony od momentu potwierdzonego odebrania zawiadomienia przez ostatnią ze stron rzeczywisty czas uprawomocnienia się decyzji może się znacznie przedłużyć.. W tym przypadku najlepiej jest kontaktować się bezpośrednio ze Starostwem Powiatowym i osobiście dowiedzieć się na jakim etapie znajduje się proces uprawomocnienia decyzji o pozwoleniu na budowę.
W przypadku zgłoszenia zgodnie z Ustawą Prawo Budowlane do rozpoczęcia prac budowlanych można przystąpić po upływie 30 dni od dokonania zgłoszenia, jeżeli w tym czasie starosta (ewentualnie prezydent miasta na prawach powiatu) nie wniesie sprzeciwu w formie decyzji. Dokumenty jakie są wymagane są takie same jak w przypadku wniosku o pozwolenie na budowę z wyłączeniem warunków dostaw mediów oraz oświadczenia o możliwości połączenia działki z drogą publiczną.
Aby rozpocząć budowę, musimy zatrudnić kierownika budowy.
Do obowiązków kierownika budowy należy:
Następnie, w przypadku uzyskania pozwolenia na budowę z minimum 7-dniowym wyprzedzeniem, należy powiadomić Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego o zamiarze rozpoczęcia robót budowlanych.
Do zgłoszenia należy dołączyć *:
* ostateczna lista niezbędnych dokumentów może się nieznacznie różnić w zależności od wymagań poszczególnych urzędów, tak więc najlepiej jest skonsultować to już we właściwym dla nas Inspektoracie.
Rozpoczęcie budowy następuje z chwilą podjęcia prac przygotowawczych na terenie budowy.
Prawo budowlane zalicza do nich:
Wytyczenie geodezyjne jest konieczne dla każdego obiektu, na którego wybudowanie potrzebne jest uzyskanie pozwolenia.
Należy pamiętać, że prace przygotowawcze mogą być wykonywane tylko na terenie objętym pozwoleniem na budowę.
Przed rozpoczęciem właściwej budowy należy również przygotować jej teren pod względem niezbędnych obiektów tymczasowych, jak np. zaplecze sanitarne dla pracowników budowy, skład materiałów budowlanych itp.
Media, których zapewnienie na czas budowy jest konieczne to oczywiście prąd i woda. W zależności od dostępności działki do mediów można podciągnąć je od sąsiada, lub wykonać przyłącza w formie, w której będą ułatwieniem przy podłączaniu mediów w gotowym już budynku. Jeżeli docelowo planuje się czerpanie wody ze studni, to najlepiej jest wykopać ją jeszcze przed rozpoczęciem budowy i korzystać od razu z własnego ujęcia. W przypadku energii elektrycznej warto zdecydować się na wykonanie od razu przyłącza energetycznego w ogrodzeniu i z niego czerpać energię do celów budowy. Jeśli jest możliwość wyboru to warto wybrać zasilanie kablowe zamiast napowietrznego. Jest co prawda droższe, ale mniej podatne na awarie i nie szpeci budynku.
Do rozpoczęcia budowy można przystąpić, jeżeli w terminie do 7 dni od dnia doręczenia zgłoszenia nie wpłynie sprzeciw z Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego.
W trosce o swoich Klientów, KB Projekt jako jedyne biuro architektoniczne w Polsce stworzyło "Program Opieki I Pomocy Twojej Budowie". Celem tego programu jest pomoc w rozwiązywaniu problemów, jeśli pojawią się one w trakcie realizacji inwestycji poprzez służenie w każdej chwili posiadaną wiedzą i doświadczeniem. Programem objęci są wszyscy Klienci budujący dom na podstawie projektu KB Projekt tak w trakcie trwania budowy jak i do 10 lat po jej zakończeniu.
O zakończeniu budowy należy w ciągu 14 dni powiadomić Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego. Tam także składa się wniosek o udzielenie pozwolenia na użytkowanie domu, jeżeli taki obowiązek został nałożony.
Do wniosku dołączamy *:
* ostateczna lista niezbędnych dokumentów może się nieznacznie różnić w zależności od wymagań poszczególnych urzędów, tak więc najlepiej jest skonsultować to już we właściwym dla nas inspektoracie.
W razie zmian nieodstępujących w sposób istotny od zatwierdzonego projektu lub warunków pozwolenia na budowę dokonanych podczas wykonywania robót do zawiadomienia o zakończeniu budowy należy dołączyć kopie rysunków wchodzących w skład zatwierdzonego projektu budowlanego, z naniesionymi zmianami, a w razie potrzeby także uzupełniający opis. W takim przypadku oświadczenie kierownika budowy, które inwestor ma obowiązek dołączyć do zawiadomienia o zakończeniu budowy powinno być potwierdzone przez projektanta.
Istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu domu lub innych warunków pozwolenia na budowę jest dopuszczalne jedynie po uzyskaniu decyzji o zmianie pozwolenia na budowę. W takim przypadku należy zlecić projektantowi (przed dokonaniem zmian na budowie) wykonanie projektu zamiennego i zatwierdzić go we właściwym Starostwie Powiatowym.
Do użytkowania budynku można przystąpić, jeżeli w terminie 21 dni od dnia doręczenia zawiadomienia, Wydział Architektury nie wniesie sprzeciwu. Zawiadomienia tego dokonuje się co najmniej na 21 dni przed zamierzonym terminem przystąpienia do użytkowania. Można również oddać do użytkowania tylko część budynku (np. parter). Dokonuje się tego w trybie pozwolenia na użytkowanie, a nie zgłoszenia zakończenia robót.
Po pracach wykończeniowych zostaje jeszcze nadanie numeru budynku i zameldowanie jego mieszkańców - w tym celu należy się udać do Urzędu Gminy lub Urzędu Miasta.
WAŻNE:
Wszelkie informacje zawarte w niniejszym poradniku dotyczące procedur administracyjno-prawnych są zgodne z przepisami obowiązującymi na dzień zakończenia opracowania tj. 01.12.2015.
