KIEROWNIK BUDOWY I INSPEKTOR NADZORU BUDOWLANEGO

Kim jest inspektor budowlany a czym zajmuje się kierownik budowy, jakie są uprawnienia obu tych fachowców – mówi Zbigniew Bielak, przedstawiciel firmy „Biuro inwestora budowy” z Krakowa, z siedzibą przy ulicy Rzemieślniczej 1.

Czym się pan zajmuje?

Nasze biuro uczestniczy od A do Z w procesie powstawania inwestycji lub remontu kapitalnego albo modernizacji obiektu, firmy czy domu mieszkalnego. Bierzemy udział także w budowaniu nowych obiektów.

Co oznacza słowo „uczestniczymy”, chodzi o nadzór budowlany?

Tak – zaczynamy od momentu przygotowania inwestycji. Na tym etapie udzielamy doradztwa w zakresie wyboru miejsca inwestycji. To szczególnie istotne przy obiektach użytkowych, typu hotele, pomagamy w oszacowaniu wielkości i wartości działki, potem w przygotowaniu inwestycji, polegającym na skompletowaniu wszelkich dokumentów, od programu funkcjonalno – użytkowego po dokumenty o jakie wystąpić trzeba do wydziału architektury w Krakowie czy województwie małopolskim albo województwach sąsiednich. Nasze biuro uczestniczy także w wyborze pracowni czy biura projektowego – zajmujemy się tym również sami, bo większość pracujących dla nas osób ma, oprócz uprawnień wykonawczych, także uprawnienia projektowe. Chciałbym podkreślić, że bardzo istotne jest dobre opracowanie projektowe, bo wtedy w miarę wiarygodnie można określić koszty inwestycji i proces budowy przebiega w miarę płynnie, co jest to bardzo ważne, bo często inwestor ma tylko część własnych środków, a zdecydowana większość jest kredytem w banku. Jeśli inwestycja trwa latami, zmieniają się przepisy i polityka banków. Wreszcie, po zrealizowaniu inwestycji, bierzemy udział w odbiorach, częściowych lub całkowitych. Powiem, że jako firma dokonywaliśmy rozruchu budynku hotelowego z gastronomią. Niezależnie od tego robimy przeglądy okresowe obiektów, opracowujemy ekspertyzy techniczne odnośnie budynków.

Czy realizujecie również zlecenia prywatnych inwestorów, budujących domy?

Jesteśmy do tego przygotowani, ale muszę powiedzieć, że zazwyczaj prywatni inwestorzy są przekonani, że jeśli zatrudnią kierownika budowy, to on będzie im pilnował wszystkiego i to wystarczy. Tacy inwestorzy trafiają do nas, kiedy jest źle albo bardzo źle i wtedy trudno naprawić popełnione wcześniej błędy. Dlatego wolimy doradzać od początku – od momentu kupna projektu, jego adaptacji – wtedy po wizji lokalnej można stwierdzić, czy określony projekt będzie pasował do otoczenia i charakteru zabudowy. Podobnie dotyczy to mieszkań, odbieranych od developerów – ludzie podpisują umowy, zgadzając się na wszelkie zmiany. Developer ma wolną rękę – może zamienić na przykład ceramiczny materiał ścienny na żelbetowy, a to jest zupełnie inna przewodność i klimat. Najlepiej od razu kwestionować takie zmiany, domagać się wykonawstwa zgodnego z projektem i czytać to, co podpisujemy.

Jak według pana powinien przebiegać proces inwestycji?

Jest jedna zasadnicza sprawa – inwestorzy zatrudniają rzemieślników, którzy owszem, może coś potrafią, ale nie mają wszystkich niezbędnych umiejętności. Okazuje się, że kiedy trzeba wpisać oświadczenie kierownika budowy do dziennika budowy, dana firma nie ma takich uprawnień. Dlatego właściciel zabiega o takiego fachowca, często ograniczając się do wynajęcia osoby fikcyjnej, która tylko podpisuje dokumenty a nigdy nie pojawia się na budowie. Jeśli wszystko idzie dobrze, to nie ma problemów, ale jeśli wykonawca nie zna się lub nie dopilnuje pracowników, pojawiają się błędy. Na przykład ściany nie są w pionie, ławy fundamentowe są za wąskie, okazuje się, że zbrojenie nie było takie jak w dokumentacji. Jest szereg spraw, w których jednak powinien uczestniczyć kierownik budowy – z takiego biura jak nasze, które ma licencję i doświadczenie. Natomiast inspektor nadzoru budowlanego konieczny jest przy bardziej skomplikowanych inwestycjach – na przykład kiedy ktoś buduje rezydencję z basenem, gdzie jest kwestia przepuszczalności wody czy parcia. Podobnie w przypadku stawiania budynków na stokach, dawniej nie płynących, ale teraz, poprzez stawianie jednego budynku następuje tam naruszenie nośności gruntu. To też inwestycje, w których powinien uczestniczyć inspektor nadzoru. Przy budowie domów jednorodzinnych bardzo rzadko widzimy dokumentację geologiczno – inżynierską. Kierownik czy inspektor budowy jest potrzebny, bo widzi czy grunt jest jednolity, zna nośność, wie czy trzeba poszerzyć ławy fundamentowe, a może z powodu stojącej w gruncie wody wykonać płytę fundamentową.

Ile kosztują takie usługi?

Zatrudnienie kierownika budowy, przy inwestycjach na terenie Krakowa oraz kiedy wykonują ją wskazani przez nas fachowcy – to kwota 2 tys. zł netto, plus VAT. Mówię o wskazanych przez nas wykonawcach, bo działamy na rynku od ponad 20 lat i mamy dobre rozeznanie. Jeżeli budowy nie realizują nasi wykonawcy, tylko inwestora, to kwota wynosi 10 tys zł plus podatek VAT. Natomiast inspektor nadzoru pobiera wynagrodzenie, liczone od pojedynczej wizyty. W branży konstrukcyjno budowlanej stawka wynosi 300 zł plus VAT, natomiast branżyści – z działu sanitarnego czy elektrycznego biorą 150 zł. Droższe są usługi przy bardziej skomplikowanych inwestycjach, domach z basenem, solarium czy sauną. To kwota 200 zł plus VAT.

Wspomniał pan o błędach w czasie inwestycji. Co to może być?

Nieprawidłowości mogą być różnego rodzaju. Po pierwsze – sprawa prawidłowego wytyczenia budynku na działce. Uprawiony geodeta stara się to zrobić rzetelnie, bo za to odpowiada, natomiast inwestor przesuwa paliki na budowie, bo na przykład chce oddalić się od sąsiada. Wykonawca bardzo często jest przekonany, że budynek został wytyczony poprawnie i nie sprawdza tego a potem przystępuje do robót. To pierwszy problem – niezgodne z projektem usytuowanie budynku na działce. Inna sprawa – kopiąc fundamenty pod dom jednorodzinny, wszyscy szukają oszczędności, nikt nie zastanawia się, jaki tam jest grunt, tylko patrzy na to, by ławy fundamentowe były jak najwęższe, by wylać jak najmniej betonu i to jeszcze tak płytko, jak to tylko możliwe. Skutek jest taki, że potem budynek przemarza, bo raz na jakiś czas trafi się surowa zima. Inną sprawą są oczka wodne pod ziemią – nie można tego zostawić i zbudować domu. Potrzebny jest doświadczony kierownik, który wspólnie z projektantem potrafi znaleźć rozwiązanie. Budynek musi mieć w miarę jednakowe naprężenia gruntu – czasem trzeba powiększyć ławy fundamentowe, wylać płytę. Dwa lata temu przeżywaliśmy falę telefonów od inwestorów, którzy postawili domy na stokach i przypomnieli sobie po latach nasze zalecenia – by z fundamentów wypuścić zbrojone pręty w głąb gruntu. Kolejna sprawa – widzimy budynek w stanie surowym, z wykonanymi schodami na wyższą kondygnację a inwestor skarży się na pęknięcia betonu u zwieńczenia schodów. Okazuje się, że nie wykonano belki o odpowiednim przekroju, która przeniosłaby duże naprężenia. Wreszcie – ktoś w gotowym już domu montuje meble. Nagle okazuje się, że podłoga ugina się lub dudni. Sprawdzamy i okazuje się, że strop w ramach oszczędności ma mniejszą grubość niż zakładana w projekcie i nie ma odpowiedniej sztywności. Dołożenie mebli powoduje ugięcie i pojawia się problem. Niedawno poproszono mnie o opinię w sprawie domu, który pierwotnie miał dach z blachy. W czasie remontu inwestor zastosował dachówkę ceramiczną, znacznie cięższą niż blacha. Właściciele byli zdziwieni, bo najpierw z dachu dobiegały dziwne trzaski a zimą przy kominie złamały się krokwie i jętki. Gdyby to zostawić na kolejną zimę, dach prawdopodobnie zawaliłby się. Podsumowując, by uniknąć takich sytuacji, kierownik budowy powinien być na budowie codziennie. Natomiast obecność inspektora wymagana jest w najbardziej istotnych momentach budowy.

Jakie dokumenty powinien zgromadzić inwestor, zanim przystąpi do budowy?

Po pierwsze powinien wystąpić do wydziału architektury z prośbą o informację, jaki budynek może wybudować na działce. Tam ustali rodzaj i charakter zabudowy. Dopiero potem architekt może opracować projekt i można wystąpić o pozwolenie na budowę. Po dwóch tygodniach na uprawomocnienie się tej decyzji, można przystąpić do budowy. Wtedy zakłada się dziennik budowy, w którym kierownik powinien odnotować każdy istotny etap inwestycji. Bardzo dobrze jest, kiedy przy elementach konstrukcyjnych kierownik prosi o odbiór inspektora budowlanego, który stwierdza, że na przykład dana belka nośna ma prawidłowe wymiary, a wszystko zrobione jest zgodnie ze sztuką budowlaną. Kiedy zakończymy inwestycję, kierownik budowy powinien wpisać do dziennika, że budynek wykonano zgodnie z projektem i sztuką i wtedy można zgłosić inwestycję do odbioru. Występuje się wtedy o pozwolenie na użytkowanie. Nie warto iść na żywioł, bo samowole budowlane grożą karami a w skrajnych przypadkach nawet wyburzeniem budynku.

W jakiej wysokości ustalono kary za samowole?

Zgodnie z prawem budowlanym istnieją tabele, gdzie w zależności od charakteru obiektu są różne punkty, a kara za złamanie każdego z tych punktów wynosi 500 zł. Przy domach jednorodzinnych są to kwoty rzędu, zależnie od wielkości budynki, kilkanastu tysięcy złotych. Już wiadomo, że są plany by kary jeszcze zaostrzyć – do 50 % wartości inwestycji, Jeśli współcześnie domek kosztuje 400 tys zł, kara może wynieść nawet 200 tys. zł.

Proszę powiedzieć, czy samowole można legalizować?

Tak, jest to możliwe – inwestor musi przeprowadzić inwentaryzację budynku, a potem wystąpić do urzędu. Jeśli to, co się budowało, jest zgodne z planem zagospodarowania przestrzennego, dostaje się określone polecenia wykonania poprawek. Ponadto trzeba zapłacić karę i uzyskuje się pozwolenie na użytkowanie. Jeśli budynek jest niezgodny z planem zagospodarowania, to urząd wydaje decyzję o rozbiórce.

Jakie są obowiązki kierownika budowy?

Kierownik składa oświadczenie do urzędu, że podejmuje się swoich obowiązków, w dzienniku budowy opisuje poszczególne etapy budowy, za co odpowiada. Podstawowym obowiązkiem kierownika budowy jest wybudowanie budynku zgodnie z dokumentacją i sztuką budowlaną. Kierownik pilnuje wykonawców, by robili wszystko zgodnie z projektem, bo za to odpowiada, od początku do końca Inspektor nadzoru budowlanego to osoba dopraszana, która poświadcza w istotnych momentach, że budowa jest prawidłowo prowadzona. Jeśli ma wątpliwości, daje zalecenia koniecznych zmian.

Czy zdarzają się przypadki łączenia obu tych funkcji?

Nie wolno tego robić. To są dwie, zupełnie inne funkcje, których łączenie jest zakazane przez prawo dla dobra inwestycji i budowy. Nie można być adwokatem we własnej sprawie, ważna jest etyka. Za budowę odpowiedzialni są architekt, geodeta, kierownik i inspektor. Każdy ma do spełnienia jakąś funkcję.

rozmawiał Robert Rusek