Pozwolenia na budowę obiektu komercyjnego

Krok 1

Analiza dopuszczalności planowanej inwestycji

Planując realizację budynku komercyjnego przede wszystkim należy zacząć od udzielenia odpowiedzi, czy na posiadanej przez inwestora działce będzie można uzyskać pozwolenie na budowę planowanego budynku.

Reguluje to plan zagospodarowania przestrzennego a w przypadku jego braku, decyzja o warunkach zabudowy terenu (o którą należy wystąpić do gminy).

W planie zagospodarowania przestrzennego opisane są podstawowe wymagania stawiane zabudowie jaka może być realizowana na danym terenie.

W celu łatwiejszego odczytania dopuszczalnych wskaźników i parametrów warto złożyć w urzędzie gminy wniosek o wypis i wyrys z planu lub odnaleźć pełny plan na stronie internetowej gminy. Po otrzymaniu dokumentu można przystąpić do weryfikacji parametrów.

Analiza polega na sprawdzeniu jakim symbolem lub symbolami w planie jest oznaczony teren, na którym leży przedmiotowa działka i dla tego symbolu odczytywać funkcję, intensywność i wskaźniki zabudowy. Należy także przeanalizować linię zabudowy i przebieg linii rozgraniczających teren inwestycji oraz inne parametry budynku.

Analiza ta może zostać wykonana samodzielnie przez inwestora. Pomocny będzie w takiej sytuacji nasz słownik budowlany w którym można odczytać definicje specjalistycznych pojęć.

Analizę taką może również wykonać nasze Biuro Architektoniczne. Jej koszt wynosi 800 zł brutto. Kwotę tę zwracamy w momencie zakupu naszego projektu lub zamówieniu u nas projektu indywidualnego.

Krok 2

Zakup gotowego projektu lub zlecenie wykonania projektu na indywidualne zamówienie.

Zakup naszego gotowego projektu jest oczywiście dla inwestora rozwiązaniem najkorzystniejszym. Projekty na indywidualne zamówienie wykonujemy jednak również w bardzo konkurencyjnych cenach.

Przy zakupie projektu gotowego inwestor otrzymuje od nas bezpłatną zgodę na wszelkie zmiany. Wprowadzenie części z nich nie wymaga przeprojektowania i może być wprowadzona nawet w trakcie budowy wpisem do Dziennika Budowy.

Można przyjąć, że do zmian nieistotnych zalicza się:

• zmiany położenia części ścian działowych
• rodzaju materiału, z którego będzie wykonany dach;
• rodzaju materiału, z którego stawiamy ściany, o ile nie spowodują zmiany wielkości budynku
• przebiegu instalacji energetycznej, wodociągowej, grzewczej,
• zmiany przeznaczenia części pomieszczeń,
• liczby i rodzaju okien, wielkości i kształtu otworów okiennych, liczby drzwi;
• elewacji domu, czyli zmiany zastosowanych okładzin i wykończenia elewacji;

Na zmiany istotne, wymagające przeprojektowania dajemy bezpłatną zgodę. Możemy również wykonać je jako dodatkową usługę.

Krok 3

Ustalenie uwarunkowań inwestycji

W tym kroku należy:

• zlecić wykonanie mapy sytuacyjno wysokościowej do celów projektowych u uprawnionego geodety.
• wystąpić do dystrybutorów mediów (woda, kanalizacja, gaz, prąd, kanalizacja deszczowa, mpec) z wnioskiem o określenie warunków przyłączenia planowanego obiektu do sieci.
• wystąpić do zarządcy drogi, z której ma odbywać się wjazd na działkę z wnioskiem o określenie warunków połączenia działki z drogą publiczną.
• zlecić wykonanie badań geotechnicznych podłoża gruntowego

Ustalenie uwarunkowań może być przeprowadzone samodzielnie przez inwestora. W przypadku wykonania przez nasze Biuro Architektoniczne koszt wynosi 700 zł brutto. Cena ta nie uwzględnia wynagrodzenia geodety, geologa ani opłat skarbowych.

Krok 4

Wykonanie projektu zagospodarowania działki

Na tym etapie Projektant umiejscawia budynek na mapie do celów projektowych i sprawdza zgodność lokalizacji z przepisami. Projekt zagospodarowania obejmuje:

• wrysowanie budynku na mapę wraz z wprowadzeniem pełnego wymiarowania budynku, odległości od granic działek budowlanych, dróg, dojazdów, parkingów, urządzeń infrastruktury technicznej itp.
• wrysowanie zjazdu z drogi, dróg wewnętrznych, drogi pożarowej (jeżeli jest wymagana) oraz parkingu dla samochodów na podstawie wytycznych od projektanta drogowego
• wrysowanie mediów na działce (projektowanych linii zewnętrznych i proponowanych tras przyłączy mediów) a także urządzeń technicznych na podstawie wytycznych branżowych (zbiorniki na: ścieki, wody deszczowe, pożarowe, retencyjne; studnie, studnie chłonne, oczyszczalnie ścieków, stacje trafo itp.).
• rozplanowanie odprowadzenia wód opadowych
• przygotowanie szczegółowego opisu technicznego do projektu zagospodarowania obejmującego m.in.: stan istniejący zagospodarowania terenu, projektowane zagospodarowanie terenu, obliczenia bilansu zainwestowania terenu inwestycji z odniesieniami do dopuszczalnych parametrów, zagospodarowanie wód opadowych, określenie obszaru oddziaływania obiektu, informacje o zagrożeniach środowiska i zdrowia, informacja dotycząca ochrony interesów osób trzecich, informacje dotyczące ochrony terenu inwestycji
• przyjęcie poziomu terenu projektowanego
• rozplanowanie zieleni i małej architektury
• precyzyjne sprawdzenie z przepisami: wszelkich odległości, promieni, nasłonecznienia i przesłaniania budynku i budynków sąsiednich, zgodności projektu zagospodarowania z planem lub WZ itp.

Cena wykonania projektu zagospodarowania działki wynosi w naszym biurze od 1200 zł netto w prostych sytuacjach dla niedużych obiektów do 5000 zł netto w przypadku zespołu budynków i skomplikowanej sytuacji projektowej.

Krok 5

Uzyskanie koniecznych opinii, aprobat i uzgodnień

Do skompletowania projektu budowlanego są lub mogą być potrzebne:

• projekt zjazdu z drogi z uzgodnieniem – jeżeli działka nie posiada oficjalnego zjazdu z przylegającej do niej drogi należy taki zjazd zaprojektować. Jeśli przylegająca droga jest drogą prywatną, w której ma się udział, należy wystąpić do zarządcy drogi publicznej, z którą łączy się droga prywatna o oświadczenie o możliwości połączenia działki budowlanej z drogą publiczną. Jest to dokument wymagany przez urząd do pozwolenia na budowę. Zarządca określi na jakiej zasadzie działka będzie mieć połączenie z drogą publiczną. Z działki na drogę publiczną należy zaprojektować zjazd. W przypadku jeśli działka sąsiaduje z drogą publiczną po uzyskaniu oświadczenia i warunków na zjazd od zarządcy drogi, należy wykonać projekt budowlany zjazdu przez uprawnionego projektanta drogowego i uzgodnić go u zarządcy drogi. Gotowy projekt z uzgodnieniem należy dołączyć do projektu budowlanego.
• projekt parkingu oraz dróg wewnętrznych – projekt parkingu dla liczby samochodów większej niż 10 jest opracowywany przez projektanta drogowego. W projekcie drogowym jest m.in.: sposób odwodnienia miejsc postojowych i dróg, przekroje, warstwy, sytuacja itp.
• wyłączenie gruntu z produkcji rolnej - wyłączenia terenu z produkcji rolnej wymagają działki lub ich części o klasie bonitacyjnej RI, RII, RIIIa i RIIIb. Dla gorszych klas gruntu (RIV, RV) nie wymaga się przeprowadzenia procedury wyłączenia a jedynie uzyskania oświadczenia o braku konieczności wyłączenia gruntu z produkcji rolnej.
• uzgodnienia rzeczoznawców p.poż i sanepid – budynki komercyjne z reguły wymagają uzgodnień z zakresie ochrony przeciwpożarowej oraz warunków higieniczno sanitarnych. W budynkach służby zdrowia (np.: szpitale, przychodnie, zakłady opiekuńczo lecznicze) wymagane jest uzgodnienie rzeczoznawcy posiadającego specjalne uprawnienia do uzgadniania budynków służby zdrowia
• ekspertyzy p.poż – jeśli nie można spełnić pewnych przepisów ochrony przeciwożarowej można wystąpić do komendy straży pożarnej o odstępstwo od przepisów i akceptację rozwiązań zamiennych. Do wniosku od odstępstwo należy przedstawić ekspertyzę rozwiązań przeciwpożarowych, w której przedstawia się założenia przeciwpożarowe dla inwestycji oraz proponuje rozwiązania zamienne.
• pozwolenie wodno prawne – jest wymagane przede wszystkim na szczególne korzystanie z wód, ale także m.in. na działania polegające na: regulacji wód, wykonaniu urządzeń wodnych itp. Aby uzyskać pozwolenie wodno prawne jako decyzję administracyjną należy wykonać operat wodno prawny i złożyć w odpowiedniej jednostce administracyjnej.
• uzgodnienie lokalizacji obiektów budowlanych w zbliżeniu do drogi publicznej – jeśli projektowane obiekty budowlane lub urządzenia znajdują się w odległości mniejszej od minimalnej wymaganej w Ustawie o drogach publicznych, wymagane jest uzgodnienie ich lokalizacji u zarządcy drogi.
• uzgodnienie ZUDP – jest to uzgodnienie przebiegu i lokalizacji projektowanych mediów względem innych obiektów oraz istniejących mediów. Jest wymagane dla instalacji, które wychodzą poza działkę budowlaną właściciela oraz dla studni, zbiorników szczelnych oraz innych istotnych urządzeń technicznych.
• projekty przyłączy mediów – w przypadku podjęcia decyzji o realizacji projektów przyłączy mediów na etapie kompletowania dokumentów.
• inwentaryzacja architektoniczna – w przypadku rozbudowy, nadbudowy lub przebudowy istniejącego budynku, należy wykonać inwentaryzację istniejącego obiektu.
• uzgodnienia z konserwatorem zabytków lub innymi organami – w przypadku lokalizacji inwestycji na działce leżącej w obrębie obszarów specjalnych (np.: ochrony zabytków) wymaga się uzgodnień w danym zakresie z odpowiednimi służbami lub podmiotami.
• wszelkie uzgodnienia z dystrybutorami mediów – są wymagane wówczas gdy projektowana zabudowa wydatnie ingeruje w istniejące już na działce media (np.: projektuje się przejazd utwardzony na linii gazowej) lub jeśli narusza się ustalone strefy ochronne (np.: strefę ochronna od gazociągu).
• uzgodnienia z zarządcą drogi publicznej – mogą być wymagane w przypadku np.: w przypadku zbliżenia obiektów budowlanych do granicy jezdni na odległość mniejsza niż określona w Ustawie o drogach publicznych lub innych szczególnych przypadkach.
• decyzja środowiskowa – w przypadku inwestycji, mogącej znacząco wpływać (oddziaływać) na środowisko (szeroką listę takich inwestycji określa Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 9 listopada 2010 r. w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko należy uzyskać niniejsza decyzję.
• sprawdzenie lokalizacji, średnicy, wydajności, ciśnienia i przepustowości pobliskich zewnętrznych hydrantów przeciwpożarowych, aby jednoznacznie ocenić czy projektowany budynek jest objęty strefą zasięgu i może być przez nie chroniony.
• inne specjalistyczne opracowania lub uzgodnienia wynikające z przepisów szczególnych

Krok 6

Naniesienie w dokumentacji wytycznych wynikających z decyzji i uzgodnień z kroku 5.

W trakcie otrzymywania kolejnych opracowań, decyzji, wytycznych i uzgodnień są one uwzględniane w projekcie budowlanym a poszczególne opracowania do niego dołączane.

Krok 7

Wniosek o wydanie pozwolenia na budowę.

Przygotowanie i złożenie wniosku o wydanie pozwolenia na budowę kosztuje w naszym Biurze Architektonicznym 400 zł brutto.

 

Uwaga:
Kwoty przedstawione w 7 krokach dotyczą wynagrodzenia Biura Architektonicznego i nie zawierają kosztów skarbowych i urzędowych, kosztów uzgodnień, mapy do celów projektowych, badań geologicznych, ekspertyz oraz innych specjalistycznych opracowań.