KREDYT HIPOTECZNY NA BUDOWĘ DOMU - KROK PO KROKU

Jak wygląda sytuacja na rynku kredytów hipotecznych w sierpniu 2012 roku? Chodzi o kredyty, zaciągane gdy budowane są domy jednorodzinne, przez ludzi o dochodach nieco powyżej przeciętnej, bo przecież tacy decydują się na podobne inwestycje…

W chwili obecnej takie osoby mogą wziąć kredyt praktycznie tylko w złotówkach, kredyty walutowe zostały skutecznie ograniczone przez rekomendację KNF. By dostać kredyt walutowy np. w Deutsche Banku, minimalny wymagany dochód to 12 tysięcy złotych miesięcznie.

Z czego składa się proces wnioskowania o kredyt na budowę domu?

To złożona procedura, wariantów może być kilka. Jeżeli inwestor dysponuje działką i wszystkie formalności zostały załatwione – mamy pozwolenie na budowę, to jest właściwy moment, kiedy możemy zacząć ubiegać się o kredyt. Pozwolenie na budowę jest dokumentem niezbędnym do przeprowadzenia analizy kredytowej i udzielenia kredytu. Oprócz tego trzeba sporządzić kosztorys budowy, samemu lub przy pomocy kierownika budowy czy kosztorysanta z uprawnieniami. Banki mają ustalone limity ceny budowy metra kwadratowego domu. Takie limity zaczynają się średnio od 2200, 2300 zł za metr kwadratowy. Przyjmując średnią powierzchnię domu w okolicach 140-150 metrów kwadratowych, na budowę potrzebujemy 300 tysięcy złotych. Lepiej nie oszczędzać na kosztorysie i sporządzić go racjonalnie, po to, by później nie wnioskować o dodatkowe środki, co wiąże się z kolejną analizą dokumentów i dodatkowymi formalnościami.

Co może być wkładem własnym w przypadku zaciągania kredytu na dom?

Oczywiście działka, traktowana jako wkład własny. Dobrze byłoby, gdyby była wolna od obciążeń. Wkładem własnym jest też to, co wybudujemy na działce przed uruchomieniem kredytu. W kosztorysie, potrzebnym do wniosku kredytowego, musimy uwzględnić wcześniej wykonane prace. Oczywiście to również jest weryfikowane, bank sprawdza, czy kredytobiorca nie zawyża wkładu własnego. Generalnie, im wyższy wkład własny – tym lepiej, bank chętniej zabezpieczy się na nieruchomości, jeśli jej wartość zdecydowanie przekracza kwotę kredytu. Najczęściej wtedy kredyt jest tańszy i łatwiej dostępny. Wkładem własnym może być też gotówka, aczkolwiek musi zostać spożytkowana na budowę. Zawsze wkład własny wnosimy na początku a kredytem bank zamyka inwestycję do określonego stanu – odbioru technicznego czy pod klucz.

#NOWA-STRONA#

Od jakich stawek procentowych startują kredyty hipoteczne?

Oprocentowanie kredytów hipotecznych składa się z dwóch rzeczy. W przypadku kredytów złotówkowych to jest WIBOR, np. trzymiesięczny, na dziś to jest 5.11% plus marża, czyli zysk banku. Szukając kredytu, niska marża może być czynnikiem najważniejszym, choć nie jedynym. Dziś marże mają raczej tendencje do wzrostu, choć dalej możemy znaleźć bardzo atrakcyjne oferty . Marże oscylują w granicach od 1 do 2 %, ale przy dużej kwocie kredytu, sporym wkładzie własnym, można znaleźć marżę poniżej 1%. Najbardziej popularne kredyty mają marże w okolicach 1,3 do 1,5 %. To są bardzo dobre oferty.

Jak technicznie odbywa się wypłacanie i rozliczanie kredytu?

Kredyt na budowę domu rozliczany jest w transzach, wypłacanych po wykonaniu kolejnych prac. Kwota dzielona jest na części, gdzie każda z nich odpowiada jakimś pozycjom w kosztorysie. Pierwsza transza jest wypłacana zaliczkowo. Bank daje nam np. 100 tysięcy złotych i za te pieniądze, zgodnie z kosztorysem, mamy wykonać konkretne prace. Kiedy skończą się pieniądze, zgłaszamy się do banku z wnioskiem o wypłatę drugiej transzy, a warunkiem jej wypłaty jest rozliczenie tej pierwszej. Banki wysyłają inspektora, który sprawdza postęp prac oraz to, czy pieniądze zostały właściwie wydane. Praktycznie nie zdarza się, by banki wymagały faktur w rozliczaniu transz kredytu, co jest dobrą informacją dla osób, budujących systemem gospodarczym. W większości przypadków sprawę załatwia wspomniana inspekcja, odwiedziny na budowie.

Inwestor pokonuje kolejne etapy budowy, dostaje kolejne transze, inwestycja kończy się – w jaki sposób jest rozliczana?

Odbiorem budynku. To warunek konieczny, natomiast etap zakończenia prac może być różny, w zależności od tego na co braliśmy kredyt. Odbiór wiąże się z opinią inspektora nadzoru budowlanego, wydaniem pozwolenia na użytkowanie.

Jak bank zabezpiecza kredyt?

Ustanawiając hipotekę na nieruchomości, będącej przedmiotem kredytowania lub innej, o odpowiedniej wartości.

Jakie są najczęstsze trudności na drodze inwestora – kredytobiorcy?

Wiele rzeczy może przysporzyć trudności jeszcze przed wnioskowaniem o kredyt. To jest historia kredytowa, zdolność kredytowa, sprawdzane przy wnioskowaniu. Najważniejsza jest historia kredytowa – we wcześniej spłacanych kredytach musi być wszystko w porządku. Nie można pozwalać sobie na opóźnienia, bo to tylko przeszkoda na przyszłość. To, jak wygląda kosztorys, czy jest zdolność kredytowa, weryfikujemy jeszcze przed złożeniem wniosku do banku. Później może się zdarzyć wszystko, co dzieje się na budowie – choćby sytuacja gdy musimy zmienić projekt domu, bo nie można zbudować piwnicy z powodu wysokiego stanu wód gruntowych. Przypadków jest wiele, na pewno ważne jest dokładne przemyślenie kosztorysu, by starczyło na etap, który zamierzamy wykonać.

Jak długo trwa procedura rozpatrywania wniosku?

Czas analizy wniosków kredytowych jest różny w zależności od banku. Choć uruchomić kredyt możemy już po 2 tygodniach od złożenia wniosku, to średnio jednak zajmuje to 4-6 tygodni. Warto to uwzględniać w swoich planach, składając wnioski o kredyt.

Co daje skorzystanie z usług firmy zajmującej się doradztwem finansowym?

Przede wszystkim daje gwarancje, że rozmawia się z ludźmi, którzy znają się na rzeczy i pomagają w załatwieniu kredytu na każdym etapie ubiegania się o niego. Znamy oferty kredytowe banków, wiemy gdzie możemy ubiegać się o kredyt, wiemy gdzie jest najtaniej i najlepiej. Dzięki temu że jesteśmy niezależną firmą, klient może być pewny, że dostanie najlepszą dla siebie ofertę kredytu. Wszystko oczywiście bez żadnych dodatkowych kosztów. Podsumowując klient zyskuje czas, pieniądze i spokój.

Z Bartoszem Borkowskim, dyrektorem oddziału Expander w Krakowie, przy ulicy Szlak 77, rozmawiał Robert Rusek.