KUPUJEMY DZIAŁKĘ - WYWIAD

Powierzchnia dziesięć arów, położenie w okolicach Krakowa – to działki, najczęściej poszukiwane przez inwestorów – mówi Konrad Koniarz z grupy B 12, pośrednik nieruchomości i zarządca, w branży od 1997 roku.

Jak sprzedają się działki budowlane?

Od dwóch, trzech lat obserwujemy zastój na rynku. Sądzę, że wynika to z kilku powodów – część osób nie chce samodzielnie przechodzić całego procesu inwestycyjnego – od zakupu działki po wybudowanie domu. Boją się kilku rzeczy. Od lat krążą mity o kiepskiej jakości usług polskich fachowców. Potencjalni inwestorzy wolą budynki w stanie surowym, obojętnie – otwartym lub zamkniętym – wolą kupić stojący już budynek i go wykończyć. Przeciętny inwestor potrafi sobie wyobrazić malowanie ścian, położenie płytek czy zaaranżowanie wnętrza, ale nie chce dokonywać wyboru pustaków na mury czy grubości styropianu do ocieplenia ścian. Z drugiej strony – jest bardzo duża oferta firm deweloperskich, sprzedających gotowe domy. Jeśli ktoś sobie przekalkuluje, że musi kupić działkę, powiedzmy za sto tysięcy złotych, potem przejść cały proces dotyczący zatwierdzenia projektu budowlanego, a następnie zaangażować ekipę, to woli kupić coś gotowego. Inwestorzy, którzy podejmują ryzyko, wybierają najczęściej działki nie w samym Krakowie, bo tu mamy do czynienia z minimalnym obrotem – większość działek jest pod budownictwo wielorodzinne. Sprzedają się bardzo lukratywne miejsca – Wola Justowska, Przegorzały. Kolejne sprawa – ceny ofertowe bardzo różnią się od cen transakcyjnych – pod koniec zeszłego roku sprzedawaliśmy dziesięcio - arową działkę z pięknym widokiem przy ulicy Orlej – działki w tej okolicy osiągają cenę 50 – 60 tys. złotych za ar , a w tym przypadku transakcja była na poziomie około 40 tys. za ar – co ważniejsze, działka była już z pozwoleniem na budowę, ze wszystkimi uzgodnieniami mediów – trzeba było jedynie zgłosić w nadzorze budowlanym rozpoczęcie robót i zacząć budowę domu.

Jakie działki sprzedają się najlepiej?

Obserwujemy największe zainteresowanie działkami do 10 arów w odległości do 20, 30 kilometrów od Krakowa, w cenie do 100 tys. złotych. Te 10 tysięcy złotych za ar to cena graniczna, jeszcze dwa lata temu sporym wzięciem cieszyły się działki do 150 tys. zł za całość. Główne dylematy inwestorów, wybierających takie działki, polegają na tym, jak blisko są media. Przewagą działek położonych pod Krakowem jest to, że większość gmin ma plan zagospodarowania przestrzennego – nabywca dostaje kopię mapy ewidencyjnej i mapę wysokościową – tam sprawdza jakie są media i gdzie położone. Wiadomo, od której strony można zrobić wjazd na działkę, z planu wynika, jaki dom można zbudować, czy jest tam kanalizacja, czy trzeba kopać szambo. Wszystko jest jasne i klarowne. W małych gminach bardzo szybko uzyskuje się pozwolenia na budowę – jeśli ktoś ma sprawnego architekta, kupi gotowy projekt, w ciągu trzech miesięcy jest w stanie uzyskać prawomocne pozwolenie na budowę, wejść w teren, wytyczyć budynek z geodetą i zacząć budowę.

Wspomniał pan o zastoju na rynku, a co będzie w najbliższym czasie?

Powiem tak – na pewno w dłuższej perspektywie czasowej ceny będą rosnąć. Wszystko zależy od tego, jak duża będzie podaż deweloperów, którzy mają gotowe domy i jakie będą ceny. Jeśli skończą się oferty na poziomie 300 tys. zł w stanach developerskich w odległości 20 km od Krakowa, to wtedy ceny działek pójdą w górę. Póki ta oferta jest bardzo duża, mało będzie indywidualnych klientów na działki. Z badań wynika, że stały popyt na działki waha się między 10 do 20 % ogółu osób zainteresowanych kupnem nieruchomości. Ludzie z wyżu demograficznego z lat 70 już kupili małe mieszkania i chcą je zamienić na domy. Patrząc na ofertę w Krakowie - stać ich na Bieżanów, głębokie Podgórze lub Swoszowice, gdzie przy dużym szczęściu, można kupić bliźniaka za pół miliona złotych. W innym przypadku decydują się na nowe budownictwo, z większą działką, już poza Krakowem. Pewnym minusem w przypadku niezabudowanej działki jest fakt, że mało osób ma odłożoną gotówkę na cały proces inwestycyjny. Cała procedura wybudowania domu,uwzględniając kredyt hipoteczny i wypłatę rat w transzach, zniechęca inwestorów. Wolą kupić dom do remontu lub wykończenia, bo łatwiej wziąć wtedy kredyt.

Może jednak warto przejść przez cały proces inwestycyjny?

Plusem tej decyzji jest to, że wiemy co zostało zrobione, wiemy z czego nasz dom zbudowano, można modyfikować układ domu do własnych potrzeb. Wiemy, gdzie zastosowaliśmy pewne kompromisy, możemy wybrać sobie odpowiedni rodzaj paneli słonecznych czy pieca centralnego ogrzewania, rodzaj styropianu. Minusem jest fakt, że inwestycji trzeba się poświęcić. Nie można, szczególnie w przypadku polskich ekip, mieć pełnego zaufania do wykonawców. Jeśli będziemy mieć szczęście, trafimy na kogoś, kto zrobi wszystko rzetelnie. Ale i tak na budowie trzeba być codziennie. Trzeba rozważyć – czy mamy na to czas. Warto też zdawać sobie sprawę, że wycena kosztów, jaką dostajemy na początku, jest orientacyjna i z pewnością wzrośnie. Z drugiej strony zazwyczaj szukamy firmy, która zrobi wszystko jak najtaniej.

Czym kierować się, wybierając działkę?

Pierwsza rzecz – jednocześnie patrzeć na projekt domu i działkę – i zastanowić się, jak go tam wpasować. Jeśli jesteśmy w stanie mieszkać w domu, który będzie wąski na 8 metrów, możemy szukać działki o szerokości 15, 16 metrów. Druga rzecz to media. Nie warto zachłysnąć się bliskością mediów – np. jeśli sąsiad ma wodę, to my też możemy ją od razu mieć. Trzeba sprawdzić czy przepustowość rur gazowych czy wodnych jest wystarczająca, byśmy mogli się do nich podłączyć. Tego dowiemy się w gazowni, wodociągach czy zakładzie energetycznym. Trzecia rzecz to dojazd do działki – czy jest służebność drogi. Trzeba pamiętać, że jeśli jest to droga powiatowa, krajowa czy lokalna i mamy wjazd na działkę, warto zapytać właściciela, czy ma uzgodniony ten wjazd. Jeśli mamy służebność, to czy przewiduje ona możliwość doprowadzenia mediów. W latach 50. czy 60 ustanawiano służebności przegonu bydła, przechodu czy przejazdu. W czasach współczesnych trzeba zwrócić uwagę, by była służebność przesyłu mediów. Kolejną sprawą jest możliwość znalezienia znaków granicznych na działce – palików czy kamieni. Jeśli nie – trzeba będzie to zlecić geodecie i oczywiście zapłacić za to. Na pewno najbardziej poszukiwanymi działkami są wszystkie powyżej 18, 20 metrów szerokości. Wtedy mamy gwarancję, że da się tam zaadaptować każdy projekt. Ostatnią rzeczą jest sprawdzenie planu miejscowego – czyli, co można zrobić na działce. Plan zagospodarowania informuje nas o tym, co w przyszłości powstanie wokół naszej działki, na przykład droga czy supermarket. Dowiemy się także, czy jest to teren osuwiskowy, czy obowiązuje tam ochrona wód, są stanowiska archeologiczne albo tereny zalewowe.

Co z działkami rolnymi? Warto się nimi interesować?

To inwestycja dla osób, myślących długodystansowo, ale na pewno warto je kupować w kontekście znikomych podatków rolnych. Dużo osób kupuje ziemię rolną tylko po to, by przejść na ubezpieczenie KRUS. Trzeba patrzeć perspektywicznie: jeśli ziemia rolna jest w sąsiedztwie zabudowy, nie ma tam żadnego parku krajobrazowego, to prędzej czy później taka działka zostanie przekształcona w budowlaną. Natomiast jeśli ktoś kupi ziemię np. w otulinie Ojcowskiego Parku Krajobrazowego, licząc, że za 20 lat będzie tam można coś postawić, taka kalkulacja może okazać się błędna.

Jak wybierać: dom do działki czy działkę do domu?

Wybierałbym miejsce, w którym dobrze się będę czuł. Oczywiście każde miejsce, każda działka jest pewnym kompromisem. Jeśli znajdziemy wymarzoną ziemię, może okazać się, że mamy tam kiepski dojazd. Jeśli znajdziemy działkę ze świetną infrastrukturą, to może to być środek wsi, pod nosem mamy sklep monopolowy albo gospodę. W każdym przypadku jest to kompromis. I druga sprawa – nie trzeba rzucać się na oferty, ale jeśli chcemy coś kupić, to kupujmy od razu. Można się targować ale rozsądnie.

rozmawiał: Robert Rusek