SPÓŁDZIELNIE MIESZKANIOWE

W czasach Polskiej Rzeczpospolitej Ludowej nowe budynki mieszkaniowe były wznoszone niemal wyłącznie przez spółdzielnie mieszkaniowe. Niewielką liczbę mieszkań czynszowych budowały też gminy, z przeznaczeniem dla najuboższych obywateli. Na wymarzone spółdzielcze mieszkanie trzeba było czekać w kolejce 20-30 lat, gdyż budownictwo mieszkaniowe było dotowane przez państwo, ale pieniędzy zawsze brakowało. Wraz z upadkiem Polski Ludowej zawalił się też system budownictwa mieszkaniowego, ale spółdzielnie mieszkaniowe pozostały. Obecnie pełnią przede wszystkim funkcję zarządców istniejących budynków, a nowych mieszkań budują niewiele. Dzieje się tak dlatego, ponieważ zarówno prawo spółdzielcze, jak i sama idea spółdzielczości zorientowane są na własność grupową, a nie indywidualną. Stąd kłopoty z tzw. spółdzielczym prawem własności lokalu.

Teoretycznie spółdzielca jest członkiem dobrowolnej wspólnoty, na której działanie ma wpływ poprzez udział w wyborze władz spółdzielni. Walne zgromadzenie członków ma wszak władzę stanowienia wewnątrz spółdzielczych przepisów, określających wysokość różnych opłat czy wyznaczających zamierzenia inwestycyjne, np. rozpoczynanie nowych budów, a przede wszystkim walne zgromadzenie wyłania zarząd. W praktyce tak się jakoś w wielu spółdzielniach dzieje, że zarządy i prezesi nie zmieniają się przez lata, a spółdzielcy narzekają, że opłaty wciąż rosną, podobnie jak pensje prezesów. Sporo kłopotów mają też członkowie przy przekształcaniu spółdzielczego prawa własności lokalu w prawo hipoteczne. Zarządy często zmuszają bowiem członków do wnoszenia wysokich opłat z tytułu nabycia prawa własności ułamkowej części gruntu, na którym znajduje się budynek. Tymczasem dopiero mając prawo własności potwierdzone aktem notarialnym i wpisem do ksiąg wieczystych, można mieszkaniem dysponować w pełnym zakresie, tzn. sprzedać je, zapisać w testamencie, uzyskać pod jego zastaw kredyt bankowy. Takich możliwości nie daje spółdzielcze prawo własności lokalu. Lepsza jest sytuacja nowych spółdzielców, którzy od razu podpisują ze spółdzielniami umowy na wybudowanie „normalnego” mieszkania własnościowego, choć nie można powiedzieć, żeby ceny w spółdzielniach były konkurencyjne w stosunku do deweloperów. Ponadto spółdzielnie rzadko przejmują się terminami oddania budynków do użytku i zawsze znajdują jakieś obiektywne przyczyny, które nie pozwalają ich dotrzymać. Dlatego podpisując umowę trzeba przede wszystkim zwracać uwagę na odpowiedzialność spółdzielni, wynikającą z niedotrzymania terminu inwestycji, oraz na precyzyjne i nie budzące wątpliwości określenie, że w cenie mieszkania została uwzględniona wartość ułamkowej części gruntu, na której stanie blok z mieszkaniem, które kupujemy. Spółdzielnie mają jedną wielką zaletą i przewagę nad deweloperami – nie bankrutują i nie puszczają oszukanych klientów z przysłowiowymi torbami. Co najwyżej rozkładają koszty nietrafionych inwestycji na wszystkich członków, ukrywając je np. w opłatach eksploatacyjnych.

Paweł Jasica