ZANIM KUPIMY DZIAŁKĘ

Działki budowlane mają najrozmaitsze kształty, ale bodaj najczęściej spotykana jest forma pasa, którego krótszy bok przylega do drogi lub ulicy. Na takiej podłużnej działce dom zwykle stawia się blisko drogi, co zapewnia wygodny do niego dojazd i projektuje ogród z drugiej strony, nieco przesłonięty optycznie samą bryłą budynku. Jeśli ściana wychodząca na ogród ma nasłonecznienie południowe lub zachodnie, to mamy optymalne rozwiązanie. Taki szczęśliwy układ jednak rzadko się zdarza i trzeba pogłówkować: jak pogodzić wygodną komunikację, odpowiednie nasłonecznienie poszczególnych pomieszczeń domu oraz jak zapewnić poczucie prywatności w ogrodzie.

Nie tak dawno temu, bo w pierwszej połowie XX w., przy projektowaniu domu na działce brano pod uwagę jeszcze jeden czynnik: jego widok od ulicy, mający wpływ na kompozycję miasta. Oczywiste było, że dom stoi frontem do ulicy. Właśnie na ulicę orientowana była reprezentacyjna fasada, natomiast elewacja ogrodową projektowano nieco skromniejszą. Kupując dom lub działkę zastanowić się trzeba się nad tym, co w przyszłości może zmienić się w ich najbliższym otoczeniu. Jeśli dzielnica ma charakter przemysłowo-magazynowy, liczyć się trzeba z możliwością, że tego typu obiekty mogą zostać wybudowane. Czy przed taką nieprzyjemną niespodzianką, można się jakoś zabezpieczyć? W dawnych wiekach wytyczano plany miast w prosty i przejrzysty dla wszystkich sposób. Na planie Krakowa z XIII w. nieznany z imienia autor narysował place, ulice i przylegające do nich działki. To układ szachownicowy, w którym ulice przecinają się najczęściej pod kątem prostym. Geometria tego rozwiązania jest nie tylko prosta i piękna, ale przede wszystkim funkcjonalna - miasto rozwija się od ponad siedmiuset lat wokół starego centrum, które wciąż pozostaje najważniejszą jego częścią.

Podobnie czytelny jest plan Nowej Huty, wytyczony w drugiej połowie XX w. Inspiracją dla niego był popularny w czasach renesansu układ radialny, zwany też gwiaździstym, w którym z głównego placu rozchodzą się promieniście główne ulice. Niestety, czasy klarownych planów miast minęły. Od kilkudziesięciu lat sporządza się w Polsce plany zagospodarowania przestrzennego. Nie znajdziemy w nich placów, ulic czy ogrodów, lecz różnokolorowe plamy. Plama niebieska oznacza zabudowę mieszkaniową, fioletowa - przemysł, czerwona - usługi, zielona - tzw. tereny zielone i rekreacyjne. Te plamy określają funkcję, jaką ma pełnić dany teren. Grube kreski z kolei wyznaczają drogi czy inne ciągi komunikacyjne.

Czy więc można zawczasu sprawdzić w planie zagospodarowania przestrzennego, co wyrośnie przed oknami naszego domu, oraz jakie informacje przydatne inwestorom indywidualnym można w tych planach znaleźć? Przede wszystkim zapisy o tzw. intensywności zabudowy, czyli jak duże i wysokie obiekty można wznosić na danym terenie. Ale rzecz jest bardziej skomplikowana, bo plany, o których mowa, na mocy ustawy utraciły ważność. Teraz sporządza się plany tzw. nowej generacji, ale pokrywają one na razie zaledwie kilkanaście procent powierzchni kraju. . Dla terenu, dla którego nie sporządzono planu nowej generacji, zgodę na zlokalizowanie inwestycji podejmuje się na podstawie tzw. analizy urbanistycznej. A ta analiza opiera się m.in. na tym, co znajduje się w sąsiedztwie planowanej inwestycji - jakiego rodzaju budynki, o jakich gabarytach i przeznaczeniu. Jeśli więc w okolicach interesującej nas lokalizacji, widzimy kilka obiektów przemysłowych, jest bardzo prawdopodobne, że powstaną kolejne. O tym, jakie są w tym miejscu plany budowlane, możemy się przekonać sięgając do studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego.

Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy to dokument, który określa, gdzie będą mogły powstawać obiekty przemysłowe, usługowe, handlowe i oczywiście domy mieszkalne a więc również jakie warunki powinny spełniać projekty domów budowanych na danym terenie. Wskazanie terenów pod budownictwo domów mieszkalnych oznacza, że tam będzie rozbudowywana infrastruktura miejska: wodociągi, kanalizacja, sieci gazowe, energetyczne i ciepłownicze. Niezwykle ważną częścią studium jest planowana rozbudowa sieci komunikacyjnej: dróg, linii kolejowych i tramwajowych, lotnisk, transportu wodnego itp.

Jeśli upatrzona przez nas działka znajduje się na terenie, dla którego nie ma planu miejscowego, to w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy możemy sprawdzić kilka rzeczy ważnych na dłuższą metę: czy nasza działka znajduje się na terenach przeznaczonych przez gminę pod jednorodzinne budownictwo mieszkaniowe, czy gmina zamierza doprowadzić tam pełną infrastrukturę miejską, a przede wszystkim czy jest tam planowana budowa ruchliwej drogi, dużej fabryki czy linii kolejowej. Studium jest dokumentem z mocy prawa dostępnym każdemu obywatelowi i powinno być do wglądu w urzędzie gminy. Trzeba jednak pamiętać, że szczególnie w dużych miastach może to być wielotomowe opracowanie. Jego część analityczna, czyli studium uwarunkowań, na pewno nie będzie przydatne inwestorowi domu jednorodzinnego. Informacji o planowanym przebiegu dróg czy terenach przeznaczonych pod zabudowę przemysłową należy szukać w części, która nazywa się „Kierunki rozwoju", a konkretnie w dziale graficznym, zawierającym mapy.

Niezależnie od tego, czy kupujemy stary, czy projektujemy nowy dom, nie zaszkodzi sprawdzić w studium kierunków rozwoju gminy, jak będzie się zmieniać w przyszłości nasze najbliższe sąsiedztwo. Ta wiedza może się przydać choćby przy wyborze najlepszego usytuowania domu na działce. Pamiętajmy też, że nasz dom będzie częścią miasta i jeśli odwrócimy się tyłem do ulicy, przy której zamieszkamy, to będzie ona brzydka z naszego wyboru. A czy chcemy mieszkać przy brzydkiej ulicy?

Paweł Jasica