DECYZJA O WARUNKACH ZABUDOWY
Przy zakupie projektu bardzo często pojawia się kwestia „spraw urzędowych”, a więc wszystkich postępowań legalizujących inwestycję. Są one czasem dolegliwe, ale zazwyczaj, zwłaszcza przy prostych budowach na terenach o jasnej sytuacji prawnej i administracyjnej, są formalnością. Prowadzi je najczęściej architekt adaptujący gotowy projekt, ale dobrze jest wiedzieć z czym mamy do czynienia. Przybliżmy pokrótce te procesy:
Aby móc cokolwiek budować na działce, musi zostać wydany dokument określający typ dopuszczalnej zabudowy i różnych dodatkowych reguł. Obecnie odbywa się to dwojako – albo rada gminy uchwala Miejscowy Plan Zagospodarowania Terenu (MPZP), który zazwyczaj określa zabudowę dla danej ulicy, kwartału, dzielnicy, miasteczka itd. (choć zdarzają się – nieczęsto, ale jednak - plany miejscowe dla jednej działki), albo – na wniosek zainteresowanego urząd gminy wydaje Decyzję o Warunkach Zabudowy (WZ), zwaną potocznie „wuzetką” (nawiasem mówiąc jest jeszcze kilka innych typów decyzji zbliżonych charakterem, np. decyzja o lokalizacji inwestycji celu publicznego – ULICP, nie leżą one jednak w zakresie zainteresowań zwykłego inwestora). Urzędnik w porozumieniu z architektem, geodetą i różnymi instytucjami, mogącymi mieć wpływ na inwestycję (lista ich jest dość długa) określa zasady zabudowy, dojazdu na działkę, stosunków wodnych itp. Innymi słowy dba o zachowanie ładu przestrzennego. Należy zwrócić uwagę na fakt, iż nie trzeba być właścicielem terenu aby uzyskać decyzję, dzięki czemu można takie postępowanie przeprowadzić przed zakupem działki. Decyzja bowiem nie daje praw do terenu ani nie narusza w jakikolwiek sposób prawa własności.
Zanim jednak złożymy wniosek o wydanie decyzji WZ, musimy mieć dokumenty, których wydział czy referat architektury w gminie z pewnością zażąda. Są to: mapa ewidencyjna oraz zasadnicza (uzyskać je można w wydziale geodezji starostwa powiatowego) a także warunki techniczne dostawy mediów – prądu (uzyskamy je w zakładzie energetycznym właściwym dla miejscowości, zazwyczaj znajdującym się w mieście powiatowym lub – częściej – wojewódzkim), wody (i odbioru ścieków – najczęściej w urzędzie gminy jeśli miejscowość posiada publiczny wodociąg i kanalizację. Jeśli nie – deklarujemy wykonanie studni i szamba), a jeśli miejscowość posiada również inne instalacje typu gazociąg czy magistrala ciepłownicza – dokumenty zapewniające dostawę, wydane przez gestorów tychże sieci. Aby działka uzyskała decyzję WZ musi mieć jeszcze zapewniony dojazd do drogi publicznej. Warto wiedzieć, że na jedną działkę można uzyskać równolegle kilka różnych decyzji WZ (jeśli np. planujemy różne typy zabudowy). Przeprowadza się je osobnymi postępowaniami, choć zazwyczaj prowadzi je ten sam urzędnik.
Drugą istotną informacją jest to, że decyzje WZ wydawane są bezterminowo, a ich ważność wygasa w momencie „użycia” vel – stosując urzędniczy żargon – „skonsumowania”, czyli złożenia wraz z projektem jako załącznik do pozwolenia na budowę. Wydana decyzja przez dwa tygodnie od odebrania przez wnioskodawcę może zostać zaskarżona (np. przez sąsiada), po tym upływie staje się prawomocna (należy uzyskać w urzędzie gminy potwierdzenie uprawomocnienia, a więc wbicie stosownej pieczęci na decyzji). Wiąże się to z ponowną wizytą w urzędzie, zgodnie z przepisami wydział czy referat nie może wydać od razu decyzji uprawomocnionej. Ostateczny dokument określa m.in. położenie budynku w terenie (urząd może bowiem określić np. nieprzekraczalne linie zabudowy – i zazwyczaj to robi), maksymalną wysokość obiektu (najczęściej nawiązującą do sąsiedniej zabudowy) a także inne cechy, pozwalające dokonać adaptacji projektu domu, czyli konkretnego zlokalizowania planowanej inwestycji na działce.
MB