PLAN ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO

Które działki wolno zabudować, a których nie można, bo np. stanowią tereny zielone albo ziemię rolną? Co można zbudować, np. dom jednorodzinny, wielorodzinny, szkołę? Jakie projekty domów można zrealizować na konkretnej działce? Jaką maksymalną wysokość może mieć budynek? Tym wszystkim zajmuje się planowanie przestrzenne, z którym każdy inwestor chcąc nie chcąc musi się zetknąć, również inwestor budujący mały domek jednorodzinny.

Teoretycznie wszystkie działki są zewidencjonowane w rejestrze gruntów, który jest dostępny w wydziale geodezji każdej gminy. W tym rejestrze każda działka jest odpowiednio zaklasyfikowana: np. jako rolna, leśna, budowlana. O tym przyporządkowaniu decyduje klasa bonitacyjna ziemi, czyli jej żyzność. Oznacza to, że jako budowlane są zaklasyfikowane gleby nieurodzajne - zarówno na wsi, jak i w mieście. A w obręb dużych polskich miast włączano często przyległe wsie i np. Warszawa jest większa, jeśli chodzi o powierzchnię, od Paryża.

W rezultacie bardzo duża część gruntów w miastach jest zaklasyfikowana jako ziemia rolna (w niektórych nawet ok. 50 proc.). Absurdalność tej sytuacji dostrzegano od co najmniej dwudziestu lat, co znalazło odzwierciedlenie w planach zagospodarowania przestrzennego. Duże obszary przeznaczono w nich pod budownictwo, czyli wyłączono z użytkowania rolniczego. Niestety, plany te utraciły ważność z końcem 2003 roku, a nowe sporządzono jedynie dla kilkunastu procent powierzchni kraju. W związku z tą trudną sytuacją stare plany, choć formalnie utraciły ważność, to w zakresie odrolnienia działek wciąż obowiązują.

Przy wycenie działki najważniejsze jest ustalenie, jak została ona zaklasyfikowana w rejestrze gruntów (jako rolna czy budowlana), a jeśli jako rolna, to czy w tzw. starym planie zagospodarowania ma przeznaczenie pod budownictwo. Jeśli bowiem w starym planie nie została odrolniona, to nie ma sensu jej kupować z myślą o szybkiej budowie domu, chyba że nie zależy nam na czasie i możemy czekać albo na sporządzenie przez gminę planu miejscowego dla tego terenu, albo na zmianę przepisów. W obydwu tych przypadkach musimy się jednak uzbroić w cierpliwość.

Paweł Jasica