STAN PRAWNY DZIAŁKI
Do kogo należy nieruchomość oraz czy nie ma obciążonej hipoteki, tzn. czy nie stanowi zabezpieczenia kredytu bankowego lub jakiejś innej transakcji - informacje na ten temat znajdziemy w sądzie, w wydziale ksiąg wieczystych, pod warunkiem, że znamy numer nieruchomości. W Krakowie ta stara księga, oznaczona numerem jeden, dotyczy Wawelu. Możemy z niej wyczytać, kiedy Polacy wykupili z rąk Austriaków swą narodową świętość - katedrę i Zamek Królewski, użytkowany przez zaborców jako koszary wojskowe.
Te informacje figurują w dziale zatytułowanym „Własność". W dziale „Oznaczenie nieruchomości" znajdujemy dane o położeniu, opis i mapę, a także oznaczenie prawa, czyli na jakiej podstawie dokonano wpisu. Działy „Ciężary i ograniczenia" oraz „Hipoteki" nie zawierają aktualnych wpisów, więc możemy odetchnąć z ulgą - nikt nie zastawił Wawelu w banku. Podobnie jest z nieruchomościami, którymi interesują się zwykli śmiertelnicy - w poszczególnych działach księgi wieczystej weryfikujemy dane. Szczególną uwagę warto zwrócić, prócz hipoteki oczywiście, na „Ciężary i ograniczenia", bo sprzedający mógł nam nie powiedzieć, że na części interesującej nas działki ustalono jej służebność, np. zagwarantowano prawo przechodu i przejazdu dla sąsiadów albo zastrzeżono prawo budowy kolektora, sieci energetycznej czy gazowej.
Nawet to, co sprawia wrażenie zalety, może okazać się przysłowiową „miną", np. dopuszczenie zabudowy w granicy działki może oznaczać możliwość realizacji szeregowych projektów domów, więc sąsiad też będzie miał prawo się budować do granicy jego działki. Wgląd w księgi wieczyste jest jawny, tzn. wszyscy obywatele mogą z nich korzystać, ale odpis może uzyskać już tylko właściciel. I właśnie odpis z księgi wieczystej, wraz z wypisem z ewidencji gruntów, stanowi wystarczającą podstawę do przeniesienia własności, czyli zawarcia umowy kupna-sprzedaży. Musi być ona potwierdzona notarialnie. Jednak notariusz nie ma prawnego obowiązku sprawdzenia zapisów w księdze wieczystej, a więc zweryfikowania autentyczności przedstawionego odpisu. A ten może być sfałszowany, podobnie jak dokument stwierdzajacy tożsamość sprzedającego. To naturalnie wyjątkowa sytuacja, lecz zdarza się nie tylko na filmach. Ryzyko nabycia „trefnej" nieruchomości można zminimalizować, korzystając z usług pośrednika obrotu nieruchomościami.
Pośrednicy sprawdzają tożsamość klientów, odpisy z księgi wieczystej, wypisy z ewidencji gruntów i sporządzają kartę obiektu, zawierającą precyzyjny opis nieruchomości - to gwarantuje bezpieczeństwo transakcji. Dodatkowym zabezpieczeniem jest komputerowa baza danych, obejmująca cały kraj, uniemożliwiająca oszustwo polegające na kilkukrotnej sprzedaży tej samej nieruchomości - klient kupujący na własną rękę nie ma możliwości korzystania z tej bazy. A jeśli jakiś wytrawny oszust podszyłby się pod prawowitego właściciela i sprzedał cudzą działkę poprzez biuro pośrednictwa, to poszkodowany klient odzyska swe pieniądze, gdyż wszyscy licencjonowani pośrednicy są obowiązkowo ubezpieczeni od odpowiedzialności cywilnej.
Zanim kupimy nieruchomość, koniecznie sprawdźmy w księgach wieczystych, czy na pewno należy ona do sprzedającego i czy nie nie ma obciążonej hipoteki.
Paweł Jasica